北京創(chuàng)為律師事務所解析農(nóng)村拆遷維權注意事項

農(nóng)村拆遷維權有什么誤區(qū)?常年在征地拆遷一線的劉贊柱為我們介紹，在農(nóng)村，往往會因為人們?nèi)狈Σ疬w法律法規(guī)的了解，而在拆遷維權中走進誤區(qū)。

北京創(chuàng)為律師事務所常年代理征地拆遷案件，有著豐富的維權經(jīng)驗和獨到的維權思路，是被拆遷朋友的良師益友，以公正、平等為原則馳騁在拆遷維權一線，誠信責任代理案件為被拆遷人拿下滿意的安置補償。

那么如何全面解析農(nóng)村房屋拆遷維權誤區(qū)?

因為農(nóng)村房屋拆遷沒有一套完整的法律規(guī)范進行調(diào)整，拆遷糾紛往往存在以下誤區(qū)：

(一)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后遇拆遷

由于我國土地資源實行城鄉(xiāng)二元結構管理模式，根據(jù)土地管理法及相關規(guī)定，城市居民不能購買農(nóng)村房屋，同時因為城鄉(xiāng)結構在變換轉型時期，城市居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象還很普遍，尤其是城鄉(xiāng)結合地區(qū)。本來不值錢的農(nóng)村房屋一旦拆遷，價值翻番。利益的驅動下，賣方領取拆遷款便欲獨占。買方則主張支付了房款，并實際居住，自己才是被拆遷人，應獲得補償費。然而拆遷人則只認房屋權利證書，于是便和賣房人簽訂安置協(xié)議，讓賣房人領取補償款。這種糾紛中，法院在認定買賣無效的情形下，也要對過錯方追究一定的責任，并按照公平和誠信原則平衡買賣雙方的權利和義務，以實現(xiàn)社會公平與正義的價值取向。

(二)權利主體混淆

農(nóng)村房屋的性質(zhì)和城市商品房不一樣，主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋沒有完全的所有權權利證書，有些地方頒發(fā)農(nóng)村宅基地使用權證作為權利證書，也有的地方發(fā)放產(chǎn)權證，但該產(chǎn)權證和城市房屋產(chǎn)權證性質(zhì)不同，其土地性質(zhì)仍然是集體所有而非國有。這就決定了該房屋的權利人并非僅僅是產(chǎn)權證上記載的人，而應是整個家庭成員，除非家庭成員之間有特殊約定。農(nóng)村房屋一旦拆遷，宅基地使用權證或產(chǎn)權證上有名字的人往往認為房屋產(chǎn)權證上沒有名字的，就沒有權利獲得補償，從而引起拆遷前大家和諧相處，拆遷后家庭內(nèi)部矛盾驟起。這些糾紛往往是對權利主體理解錯誤導致的。

(三)房屋拆遷補償構成糾紛誤區(qū)

農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷補償另一個不同點就是補償構成上不一樣。城市房屋拆遷補償直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，補償計算是對房屋和土地使用權一并處理的。農(nóng)村房屋拆遷時，除了要對宅基地上的建筑物及附屬物給予補償外，對村民依法獲得的土地使用權也應給予補償。因此，農(nóng)村房屋拆遷補償是按照房屋拆遷補償與宅基地使用權補償分開進行的。

(四)農(nóng)村房屋拆遷補償中戶口計算誤區(qū)

同時農(nóng)村房屋的取得主要是從取得宅基地使用權開始的，沒有宅基地也就沒有房屋。但取得宅基地建造房子后，由于升學、參軍或出嫁等原因引起戶籍變動在所難免。因此當遇到拆遷時，在對安置人口認定上往往排除這部分人員，從而構成侵權。