在外環(huán)線(xiàn)東南半環(huán)，一批樓盤(pán)正在興建。記者楊壽清攝

　　從河南來(lái)津的李女士這些天一直在天津選房。幾經(jīng)斟酌，她看中了洞庭路與外環(huán)線(xiàn)交口的一處精裝修樓盤(pán)。上周末，她與愛(ài)人一起到了售樓處，但是房?jī)r(jià)卻讓他們很是糾結(jié)。這里的高層單價(jià)每平方米2.8萬(wàn)元，洋房還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，但售價(jià)預(yù)計(jì)每平方米4萬(wàn)元左右。李女士與老伴算了算賬，即便在這里買(mǎi)一套90平方米的房子，手續(xù)辦齊了也要近300萬(wàn)元。這樣的價(jià)位，對(duì)他們這兩個(gè)工薪族已然是天價(jià)。但是，李女士又有些不甘心，因?yàn)檫@套房是給兒子買(mǎi)的，兒子去年大學(xué)畢業(yè)剛剛考上了公務(wù)員，工作單位就在這個(gè)小區(qū)旁邊。“如果能住進(jìn)這個(gè)小區(qū)，生活就太方便了，對(duì)門(mén)就是上班的地方，去市里有地鐵。將來(lái)有孫子了，旁邊就有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。”李女士說(shuō)，“可是這個(gè)價(jià)格，俺們還是夠不著。就是把老家的房子賣(mài)了，也湊不夠300萬(wàn)。”老兩口圍著售樓處的沙盤(pán)轉(zhuǎn)了又轉(zhuǎn)，露出不舍的神情。

　　這只是記者在春節(jié)期間走訪(fǎng)天津樓市擷取的一個(gè)鏡頭。

　　春節(jié)前后，記者在新梅江、新八大里、南八里臺(tái)、團(tuán)泊新城、海河沿岸等樓市熱點(diǎn)區(qū)域采訪(fǎng)調(diào)查，所見(jiàn)平靜之中蘊(yùn)含躁動(dòng)，在一些已經(jīng)開(kāi)發(fā)多年的老盤(pán)，房子還是一樣的房子，價(jià)格卻是今非昔比，節(jié)后有37個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)。人們想象中的“去庫(kù)存會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)回落”的情形尚未出現(xiàn)。華潤(rùn)紫陽(yáng)里負(fù)責(zé)人許宗煜先生認(rèn)為：“在天津這樣一個(gè)發(fā)展前景被一致看好的城市，目前的房?jī)r(jià)不漲就是降。”

　　前述李女士等一些購(gòu)房者則不理解，不降價(jià)，咋能“去庫(kù)存”?

　　好地段難尋兩萬(wàn)以下房

　　去年底，“去庫(kù)存”成為樓市熱詞，不少人持幣觀望，以為樓市會(huì)迎來(lái)“大殺價(jià)”，在一些專(zhuān)報(bào)樓市新聞的新媒體“兩微一端”，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)看跌的文章也是言之鑿鑿。但天津樓市卻波瀾不驚，有些樓盤(pán)價(jià)格不降反升，這出乎人們的預(yù)料。長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的《中國(guó)房地產(chǎn)》雜志總編輯馬志剛評(píng)論：“天津樓市就是這樣，總是不溫不火。漲幅不大，總體上是平穩(wěn)向上，未來(lái)也不會(huì)大起大落。”他分析，這有多方面原因，但最主要的是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁上升，推動(dòng)了樓市發(fā)展。城市改造拉動(dòng)了“剛需”，收入增長(zhǎng)刺激了“改善型”需求。他預(yù)測(cè)，“十三五”天津的目標(biāo)是全面建成高質(zhì)量的小康社會(huì)，周邊區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會(huì)加快，樓市依然會(huì)堅(jiān)挺向上。

　　在地產(chǎn)商眼里，天津是“二線(xiàn)城市首善之區(qū)”，至去年底，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排名前十位的地產(chǎn)商都已在天津安營(yíng)扎寨，各種產(chǎn)品交互，適應(yīng)多種需求。當(dāng)然，近十年來(lái)，天津樓市的價(jià)格在不經(jīng)意間已經(jīng)超出多數(shù)人的承受能力，現(xiàn)如今，在市內(nèi)六區(qū)的核心地段，很難找到均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的房子了。房?jī)r(jià)高企，是市民共同的感受。不過(guò)，在地產(chǎn)商看來(lái)，這都是“需求決定市場(chǎng)”。在外環(huán)線(xiàn)邊的“全運(yùn)村”售樓處，資深營(yíng)銷(xiāo)策劃師邱敏直言：“全運(yùn)村這樣的項(xiàng)目，交通配套完備，精裝修樓盤(pán)，均價(jià)兩萬(wàn)多元，與京滬廣深這些一線(xiàn)城市相比，這樣的地段，這個(gè)價(jià)格只是‘白菜價(jià)’了。”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高端樓盤(pán)已成領(lǐng)漲樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。“富力津門(mén)湖”是2005年開(kāi)發(fā)的大盤(pán)，踞梅江核心地段。目前別墅價(jià)格區(qū)間3.5萬(wàn)元/平方米-6萬(wàn)元/平方米。洋房均價(jià)2萬(wàn)元/平方米-2.5萬(wàn)元/平方米。高層精裝修房每平方米2萬(wàn)元左右，但依然熱銷(xiāo)，幾無(wú)存量。在快速路沿線(xiàn)，新開(kāi)發(fā)的“八大里”等樓盤(pán)均價(jià)都超過(guò)每平方米2萬(wàn)元。在市區(qū)核心地段，“魯能公館”等新盤(pán)每平方米已直逼4萬(wàn)元大關(guān)。地處海河景觀帶的“中信城市廣場(chǎng)”等項(xiàng)目，精裝高層均價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米，洋房均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米……

　　就樓市而言，天津與京滬廣深不可橫向比較。但縱向比較，這些年房?jī)r(jià)超出許多人的承受力是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　“去庫(kù)存”買(mǎi)賣(mài)雙方都糾結(jié)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方從來(lái)是一對(duì)不可調(diào)和的矛盾，在樓市，這對(duì)矛盾更加顯眼。春節(jié)前夕，記者在某大型別墅區(qū)采訪(fǎng)，業(yè)主劉先生正準(zhǔn)備出售已購(gòu)的一套別墅。這套房產(chǎn)是2008年房?jī)r(jià)低落時(shí)購(gòu)進(jìn)的，當(dāng)時(shí)每平方米1.2萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米2.5萬(wàn)元。這個(gè)別墅區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)近10年了，還有許多存量房待消化。劉先生是成功的商人，名下有多處房產(chǎn)。去年生意賠了，想賣(mài)兩套房子緩解資金壓力。記者笑言：“你這也是‘去庫(kù)存’。”劉先生笑道：“就算是吧。樓市去庫(kù)存真不是容易的事。誰(shuí)都明白，去庫(kù)存的殺器是降價(jià)，可是，對(duì)一些老盤(pán)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)出售，業(yè)主會(huì)同意嗎?買(mǎi)房人當(dāng)然希望便宜再便宜些。而成為業(yè)主后，又希望房子快些升值。你開(kāi)發(fā)商憑什么降價(jià)?降價(jià)就會(huì)損害業(yè)主的利益。”

　　劉先生的觀點(diǎn)大概是很多業(yè)主的共同看法。自從房地產(chǎn)市場(chǎng)化后，它就成了最保值的大宗商品。以2008年樓市最低迷時(shí)為參照點(diǎn)考察，當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在價(jià)值都已經(jīng)翻倍。指望樓市跌價(jià)，顯然不是業(yè)主們的愿望。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說(shuō)得很直率：“開(kāi)發(fā)商降價(jià)，業(yè)主們會(huì)找上門(mén)來(lái)找你打架。”在武漢、青島等地，去年就發(fā)生過(guò)有的樓盤(pán)開(kāi)售后又降價(jià)遭業(yè)主“踢盤(pán)”的事。

　　天津房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原秘書(shū)長(zhǎng)梁正文認(rèn)為：“或許，這就是去庫(kù)存糾結(jié)的癥結(jié)之一。中央號(hào)召去庫(kù)存，這是對(duì)大眾利好，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該與政府一道擔(dān)起這份社會(huì)責(zé)任。按市場(chǎng)規(guī)律，降價(jià)才能促銷(xiāo)。但偏偏房子這種特殊商品降價(jià)很難。”

　　在新梅江的一處樓盤(pán)，準(zhǔn)備購(gòu)置婚房的黃先生向記者感慨：“去年底，說(shuō)要去庫(kù)存，我們尋思天津的房子該降價(jià)吧，哪知道走了一圈，沒(méi)有一處買(mǎi)得起。隨便看一套就是200多萬(wàn)元。沒(méi)轍，貸款當(dāng)房奴吧。”

　　供需不平衡的矛盾，在三四線(xiàn)城市表現(xiàn)得尤其突出，這些城市也成“去庫(kù)存”的重點(diǎn)。據(jù)記者觀察，天津的樓市庫(kù)存狀態(tài)有些類(lèi)同城市分級(jí)。天津市區(qū)算“一二線(xiàn)”城市，多貴的房子都有人買(mǎi)，有些好地段的樓盤(pán)是開(kāi)一棟銷(xiāo)一棟。而環(huán)城區(qū)縣，可比做“三四線(xiàn)”城市，許多房子建好十多年，依然沒(méi)有“清盤(pán)”。有銷(xiāo)售員戲言“頭發(fā)都白了，回頭一看，還是一片空樓”。供大于求、產(chǎn)能過(guò)剩，是環(huán)城區(qū)縣“去庫(kù)存”的短板之一。

　　多重利好力推“去庫(kù)存”

　　2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，從本月22日起，除一線(xiàn)城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將降低。2月初，三部(局)還聯(lián)合發(fā)文，降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率。在不到20天的時(shí)間里，連續(xù)出臺(tái)樓市利好政策，直指“去庫(kù)存”。

　　中國(guó)樓市的庫(kù)存量有多大?就在前述文件公布的當(dāng)天，在北京的中國(guó)經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴披露：到去年底，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，加上在建面積，達(dá)到73.5億平方米。如此體量的庫(kù)存多長(zhǎng)時(shí)間才能“去化”?如果考慮待開(kāi)發(fā)土地面積，按平均容積率2.37計(jì)算，這個(gè)存量需要6年5個(gè)月才能消化掉。

　　天津樓市庫(kù)存量有多大呢?天津克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)資深分析師孫韜說(shuō)：“去年底的數(shù)據(jù)是待售(在售)1700萬(wàn)平方米?？紤]新增樓盤(pán)量，目前應(yīng)該不止這個(gè)數(shù)。”公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)庫(kù)存量在35個(gè)城市中排名靠前。按孫韜的推算，天津房地產(chǎn)庫(kù)存的去化期應(yīng)在19個(gè)月左右，參考依據(jù)是上年度銷(xiāo)售總量。2015年，天津樓市成交量大幅回升，達(dá)到1400多萬(wàn)平方米，超過(guò)近5年來(lái)1178萬(wàn)平方米的平均值。據(jù)此，業(yè)內(nèi)對(duì)天津樓市去庫(kù)存仍持普遍樂(lè)觀的態(tài)度，認(rèn)為“去化期”可能在13個(gè)月左右。

　　本報(bào)“問(wèn)津”客戶(hù)端的社會(huì)觀察員、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為：“去化期的長(zhǎng)短，只是理論上的測(cè)算。進(jìn)程還是由市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力決定。從目前看，天津市區(qū)內(nèi)尤其是學(xué)區(qū)房、景觀房，去化壓力不大。但環(huán)城區(qū)域的庫(kù)存量占比較大，去化壓力相對(duì)也較大。”

　　在百姓心里，“房事”從來(lái)都是大事。房子的舒適度由產(chǎn)品質(zhì)量、地段、環(huán)境、配套決定。交通與生活的便利是必須考慮的。叢屹認(rèn)為，“去庫(kù)存，應(yīng)該從多方著力。降息降稅固然重要，但開(kāi)發(fā)商與政府還應(yīng)加大完善樓盤(pán)生活配套設(shè)施的力度，以提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。”令業(yè)內(nèi)看好的是，近年來(lái)，天津加大了環(huán)城交通設(shè)施建設(shè)，特別是多條地鐵的興建，已經(jīng)連通一些環(huán)城區(qū)域，無(wú)疑，這對(duì)消化樓市存量會(huì)有直接的刺激作用。

　　天津市政府部門(mén)也力推“去庫(kù)存”。市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)蔡云鵬日前表示：“天津?qū)⒓哟髮?duì)貨幣化安置政策的研究和落實(shí)力度，繼續(xù)出臺(tái)一些管用、實(shí)用的去庫(kù)存措施。比如，將一些空余的商品房轉(zhuǎn)移到公租房等保障房領(lǐng)域，讓棚戶(hù)區(qū)改造的市民可以選擇貨幣化安置，按各自需求購(gòu)買(mǎi)商品房。”從政府層面加大貨幣化安置力度，應(yīng)該是為“去庫(kù)存”找到了一個(gè)“減壓口”。

　　中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)施永清的觀點(diǎn)是“去庫(kù)存，降價(jià)肯定是最管用的辦法，但不是唯一的辦法”。他認(rèn)為，在天津等一二線(xiàn)城市，應(yīng)該鼓勵(lì)發(fā)展批量化租賃市場(chǎng)，并通過(guò)特殊政策進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和外來(lái)人口買(mǎi)房，盡量取消戶(hù)籍、學(xué)籍等一些限制性政策。

　　多重利好的政策引導(dǎo)，無(wú)疑會(huì)釋放市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。中國(guó)的樓市已經(jīng)從“暴利”時(shí)代進(jìn)入“活命”時(shí)代。有人預(yù)言，伴隨新一輪經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中國(guó)50%的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)“掛掉”，存活下來(lái)的，一定是產(chǎn)品質(zhì)量好、價(jià)格合理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。而在此大勢(shì)之下，價(jià)格依然是一個(gè)重要的杠桿。房子不降價(jià)，何以“去庫(kù)存”?您說(shuō)呢?